Pełnomocnictwo notarialne – kiedy jest potrzebne i jak z niego korzystać

Akt notarialny pełnomocnictwa, mocodawca i pełnomocnik oraz urząd, apostille i placówka medyczna

Autor: notariusz Marcin Solak · Aktualizacja:

Pełnomocnictwo notarialne pozwala upoważnić zaufaną osobę do działania w Państwa imieniu – przy sprzedaży mieszkania, w banku, w urzędzie czy za granicą. Poniżej wyjaśniamy, czym różnią się formy pełnomocnictwa, kiedy prawo wymaga aktu notarialnego, jak przygotować pełnomocnictwo do użycia za granicą (apostille), jak korzystać z niego w urzędach, sądach, bankach i placówkach medycznych oraz jak je odwołać.

Czym jest pełnomocnictwo notarialne?

Pełnomocnictwo to oświadczenie, w którym mocodawca upoważnia inną osobę (pełnomocnika) do działania w jego imieniu. Wszystko, co pełnomocnik zrobi w granicach upoważnienia, wywołuje skutki bezpośrednio dla mocodawcy – tak, jakby dokonał tego sam.

Pełnomocnictwo może mieć różną formę. W praktyce warto odróżnić trzy z nich:

Forma pełnomocnictwaJak wyglądaRola notariusza
Zwykła pisemnadokument z podpisem mocodawcybrak
Z podpisem notarialnie poświadczonymdokument przygotowany przez mocodawcę; notariusz potwierdza tylko, że to on go podpisałsprawdza tożsamość, nie odpowiada za treść
Akt notarialnydokument sporządzony przez notariusza; oryginał zostaje w kancelarii, mocodawca otrzymuje wypisysprawdza tożsamość, ustala wolę mocodawcy, redaguje treść i czuwa nad jej zgodnością z prawem

Akt notarialny to najsilniejsza forma pełnomocnictwa. Zastępuje każdą formę słabszą, a w razie zgubienia wypisu można otrzymać w kancelarii kolejny.

Kiedy potrzebne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego?

Zasada jest prosta: jeżeli czynność musi być dokonana w formie aktu notarialnego, to pełnomocnictwo do niej też musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego). Pełnomocnictwo w słabszej formie jest w takim przypadku nieważne, a notariusz nie sporządzi na jego podstawie umowy.

Najczęstsze sytuacje, w których potrzebne jest pełnomocnictwo notarialne:

  • sprzedaż, kupno, zamiana lub darowizna nieruchomości – działki, domu, mieszkania (art. 158 k.c.), także udziału w nieruchomości,
  • zbycie lub nabycie prawa użytkowania wieczystego,
  • zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 1719 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych),
  • ustanowienie odrębnej własności lokalu,
  • ustanowienie służebności, użytkowania lub hipoteki na nieruchomości (art. 245 § 2 k.c.),
  • darowizna innych rzeczy lub pieniędzy, jeśli pełnomocnik ma składać oświadczenie w imieniu darczyńcy (art. 890 § 1 k.c.),
  • umowa dożywocia,
  • intercyza, czyli umowa majątkowa małżeńska (art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego),
  • dział spadku obejmujący nieruchomość oraz sprzedaż spadku lub udziału w spadku (art. 1037 § 2 i art. 1052 § 3 k.c.),
  • umowa zrzeczenia się dziedziczenia (art. 1048 k.c.),
  • założenie spółki, gdy umowa lub statut wymaga aktu notarialnego: umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 157 § 2 Kodeksu spółek handlowych), umowa spółki komandytowej (art. 106 k.s.h.), statut spółki komandytowo-akcyjnej (art. 131 k.s.h.) i statut spółki akcyjnej (art. 301 § 2 k.s.h.); wyjątkiem jest spółka z o.o. lub komandytowa zakładana przez internet na wzorcu umowy (system S24).

W praktyce forma aktu notarialnego jest zalecana także wtedy, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma być zawarta w formie aktu notarialnego. Tylko taka umowa daje prawo dochodzenia w sądzie zawarcia umowy właściwej.

Kiedy wystarczy słabsza forma pełnomocnictwa?

Nie wszystkie ważne sprawy wymagają aktu notarialnego. Pełnomocnictwo z podpisem notarialnie poświadczonym wystarczy m.in. do złożenia oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku (art. 1018 § 3 k.c.) czy zbycia przedsiębiorstwa. Do zawarcia umowy spółki partnerskiej wystarczy pełnomocnictwo pisemne, bo sama umowa wymaga formy pisemnej (art. 92 k.s.h.). Pełnomocnictwo ogólne – do czynności zwykłego zarządu – wymaga formy pisemnej (art. 99 § 2 k.c.). Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego spełnia jednak wymogi każdej z tych form.

Pełnomocnictwo do użycia za granicą – apostille

Jeżeli pełnomocnik ma posługiwać się polskim pełnomocnictwem notarialnym za granicą, wypis aktu trzeba opatrzyć klauzulą apostille. Apostille potwierdza, że dokument został wydany przez polskiego notariusza i jest autentyczny. Bez niej zagraniczny urząd, sąd czy notariusz może odmówić uznania pełnomocnictwa.

Apostille stosuje się w państwach, które przystąpiły do Konwencji haskiej z 5 października 1961 r. (Polska jest jej stroną od 2005 r.). W państwach spoza konwencji zamiast apostille potrzebna jest legalizacja dokumentu przez konsula tego państwa.

Jak uzyskać apostille dla pełnomocnictwa notarialnego?

  1. Notariusz sporządza akt i wydaje wypis pełnomocnictwa. Apostille nadaje się na wypis – nie na kserokopię.
  2. Wypis trzeba najpierw uwierzytelnić w sądzie okręgowym, w którego okręgu działa notariusz (dla kancelarii w Krakowie – Sąd Okręgowy w Krakowie). Tylko sądy mają wzory podpisów i pieczęci notariuszy.
  3. Uwierzytelniony wypis składa się w Ministerstwie Spraw Zagranicznych:
    • osobiście – po umówieniu wizyty w systemie e-Konsulat, w Referacie ds. Legalizacji przy ul. Kruczej 38/42 w Warszawie; zwykle apostille wydawane jest w czasie wizyty,
    • albo pocztowo – na adres: MSZ, al. J.Ch. Szucha 23, 00-580 Warszawa; MSZ załatwia wnioski do 30 dni i odsyła dokument listem poleconym.
  4. Do wniosku dołącza się wypełniony formularz MSZ i potwierdzenie zapłaty opłaty skarbowej: 60 zł za każdy dokument. Opłaty nie można wnieść na miejscu w MSZ.
  5. Wniosek może złożyć także inna osoba – jeśli jej danych nie ma we wniosku, potrzebuje pisemnego upoważnienia z własnoręcznym podpisem wnioskodawcy.

Przed wizytą u notariusza warto ustalić z odbiorcą za granicą, czy wymaga tłumaczenia przysięgłego pełnomocnictwa i czy tłumaczenie ma obejmować także klauzulę apostille. Dobrze jest też sprawdzić, czy umowa między Polską a danym państwem nie zwalnia z tego obowiązku. Aktualne zasady podaje strona MSZ: Apostille – gov.pl.

Pełnomocnictwo do urzędów, sądów, banków i placówek medycznych

W wielu sprawach urzędowych prawo nie wymaga aktu notarialnego – wystarczy zwykłe pełnomocnictwo pisemne. W praktyce instytucje często kwestionują jednak takie dokumenty: mają wątpliwości co do autentyczności podpisu, zakresu umocowania albo żądają własnego formularza. Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego jest dokumentem urzędowym – notariusz potwierdził tożsamość mocodawcy i treść jego woli, dlatego instytucje nie mają podstaw, by uznać je za niewystarczające.

Jednym aktem można objąć wiele spraw naraz, na przykład:

  • urzędy i organy administracji – urząd miasta lub gminy, starostwo (np. wydział komunikacji), urząd skarbowy, ZUS, KRUS, sądowe wydziały ksiąg wieczystych,
  • sądy – w granicach przepisów o tym, kto może być pełnomocnikiem w procesie,
  • banki – dysponowanie rachunkiem, odbiór dokumentów, sprawy kredytowe; banki często akceptują wyłącznie pełnomocnictwo udzielone w oddziale albo w formie aktu notarialnego,
  • poczta i operatorzy – odbiór przesyłek, sprawy z dostawcami mediów i telefonii,
  • szpitale, przychodnie i inne podmioty lecznicze – dostęp do dokumentacji medycznej, uzyskiwanie informacji o stanie zdrowia, załatwianie spraw administracyjnych.

O czym warto pamiętać?

  • Urzędy. Pełnomocnik składa oryginał lub notarialnie poświadczony odpis pełnomocnictwa (art. 33 Kodeksu postępowania administracyjnego). Wypis aktu notarialnego spełnia ten wymóg. Od złożenia pełnomocnictwa w urzędzie pobiera się opłatę skarbową 17 zł, chyba że pełnomocnikiem jest małżonek, rodzic, dziadek, dziecko, wnuk lub rodzeństwo mocodawcy.
  • Sądy. W sprawach cywilnych pełnomocnikiem może być tylko osoba wskazana w art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego: adwokat lub radca prawny, małżonek, rodzeństwo, rodzice, dzieci i wnuki, współuczestnik sporu oraz osoba, która zarządza majątkiem lub interesami strony. Forma aktu notarialnego nie poszerza tego kręgu. Może jednak potwierdzić, że pełnomocnik prowadzi sprawy mocodawcy.
  • Placówki medyczne. Pacjent może upoważnić wskazaną osobę do uzyskiwania informacji o jego stanie zdrowia i do wglądu w dokumentację medyczną (art. 9 i 26 ustawy o prawach pacjenta). Pełnomocnictwo notarialne potwierdza to upoważnienie w sposób niebudzący wątpliwości, także w innej placówce niż ta, w której pacjent się leczy. Polskie prawo nie pozwala natomiast, by pełnomocnik wyraził za pełnoletniego pacjenta zgodę na leczenie lub zabieg – gdy pacjent nie może jej wyrazić sam, decyduje sąd opiekuńczy, a w nagłych sytuacjach lekarz.

Przygotowując takie pełnomocnictwo, warto dokładnie wymienić instytucje i rodzaje spraw. Szeroki, ale konkretny zakres ogranicza ryzyko, że któraś instytucja uzna umocowanie za zbyt ogólne.

Jak odwołać pełnomocnictwo notarialne?

Pełnomocnictwo można odwołać w każdej chwili (art. 101 § 1 k.c.). Wyjątkiem jest pełnomocnictwo, w którym mocodawca zrzekł się prawa do odwołania – jest to dopuszczalne tylko wtedy, gdy uzasadnia to stosunek prawny będący podstawą pełnomocnictwa, np. umowa sprzedaży, w której cena została już zapłacona.

Odwołanie jest skuteczne z chwilą, gdy dotrze do pełnomocnika w taki sposób, że mógł się z nim zapoznać. Prawo nie wymaga szczególnej formy odwołania, ale ze względów dowodowych warto:

  1. złożyć oświadczenie o odwołaniu na piśmie – najlepiej z podpisem notarialnie poświadczonym albo w formie aktu notarialnego,
  2. doręczyć je pełnomocnikowi za potwierdzeniem odbioru, np. listem poleconym, przez notariusza lub komornika,
  3. zażądać zwrotu wypisów pełnomocnictwa – po wygaśnięciu umocowania pełnomocnik ma obowiązek je oddać (art. 102 k.c.),
  4. zawiadomić instytucje i osoby, z którymi pełnomocnik miał załatwiać sprawy: bank, urzędy, kontrahentów, spółdzielnię mieszkaniową.

Ostatni krok jest ważny. Jeżeli pełnomocnik po odwołaniu nadal działa, jego czynność może być ważna wobec kontrahenta, który o odwołaniu nie wiedział i nie mógł się łatwo dowiedzieć (art. 105 k.c.). W Polsce nie ma publicznego rejestru odwołanych pełnomocnictw, dlatego zawiadomienie zainteresowanych jest najlepszą ochroną.

Kiedy pełnomocnictwo wygasa?

Pełnomocnictwo wygasa także bez odwołania, gdy:

  • upłynął okres, na jaki zostało udzielone, albo została dokonana czynność, do której upoważniało,
  • zmarł mocodawca lub pełnomocnik – chyba że w pełnomocnictwie zastrzeżono inaczej z przyczyn uzasadnionych stosunkiem, na którym się opiera (art. 101 § 2 k.c.),
  • pełnomocnik zrzekł się umocowania.

Pełnomocnictwo nie wygasa natomiast automatycznie, gdy mocodawca utraci zdolność do czynności prawnych, np. wskutek ubezwłasnowolnienia. Taką sytuację warto omówić z notariuszem przy redagowaniu pełnomocnictwa.

Ile kosztuje pełnomocnictwo notarialne?

Maksymalna stawka taksy notarialnej za pełnomocnictwo do jednej czynności wynosi 30 zł netto, a do więcej niż jednej czynności – 100 zł netto. Do kwot dolicza się 23% VAT oraz opłatę za wypisy. Więcej o kosztach czynności notarialnych piszemy na stronie Opłaty.

Pełnomocnictwo notarialne w Krakowie – umówienie wizyty

Przed wizytą w kancelarii prosimy o telefon lub e-mail. Ustalimy termin, zakres pełnomocnictwa oraz dane pełnomocnika potrzebne do aktu. Mocodawca powinien mieć przy sobie ważny dowód osobisty lub paszport.

Kancelaria Notarialna Kułakowska, Solak spółka partnerska
ul. Michała Stachowicza 5/3, 30-103 Kraków (lokal na parterze budynku)
tel.: +48 12 631 82 50, tel./fax: +48 12 632 27 39, tel. kom.: +48 668 201 505
e-mail: kancelaria@notariusz.kr
poniedziałek–piątek: 9:00–18:00 (inne godziny po wcześniejszym uzgodnieniu telefonicznym)

Dojazd i parking opisujemy na stronie Kontakt.

Podstawy prawne

  • Kodeks cywilny: art. 98–105 (pełnomocnictwo), art. 158, 245 § 2, 890 § 1, 1018 § 3, 1037 § 2, 1048, 1052 § 3
  • Kodeks rodzinny i opiekuńczy: art. 47
  • Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych: art. 1719 ust. 1
  • Kodeks postępowania administracyjnego: art. 33
  • Kodeks postępowania cywilnego: art. 87
  • Ustawa o prawach pacjenta i Rzeczniku Praw Pacjenta: art. 9 i 26
  • Konwencja haska z 5 października 1961 r. znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych
  • Apostille – Ministerstwo Spraw Zagranicznych

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady w konkretnej sprawie. Treść i zakres pełnomocnictwa notariusz ustala indywidualnie z mocodawcą.

Intercyza u notariusza – umowa majątkowa małżeńska

Akt notarialny umowy majątkowej małżeńskiej, obrączki i schemat rozdzielności majątkowej

Autor: notariusz Marcin Solak · Aktualizacja:

Umowa majątkowa małżeńska, potocznie nazywana intercyzą, pozwala małżonkom – a także osobom, które dopiero planują ślub – samodzielnie określić zasady, na jakich funkcjonuje ich majątek. Poniżej wyjaśniamy, jak wygląda ustrój majątkowy bez umowy, jakie są rodzaje intercyzy, kiedy można ją zawrzeć, ile kosztuje intercyza u notariusza i jak przebiega jej podpisanie w kancelarii. Zawarcie intercyzy nie świadczy o braku zaufania – to forma uporządkowania spraw majątkowych, podobnie jak sporządzenie testamentu.

Wspólność majątkowa – ustrój obowiązujący bez intercyzy

Z chwilą zawarcia małżeństwa (cywilnego lub wyznaniowego ze skutkami cywilnymi) między małżonkami powstaje z mocy prawa wspólność majątkowa, określana jako wspólność ustawowa. Oznacza to, że:

  • przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje lub przez jednego z małżonków wchodzą co do zasady do majątku wspólnego – również wtedy, gdy umowę nabycia podpisał tylko jeden z nich, a środki pochodziły z jego wynagrodzenia,
  • do majątku osobistego każdego z małżonków należą w szczególności przedmioty nabyte przed zawarciem małżeństwa, przedmioty nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny oraz przedmioty służące do zaspokajania osobistych potrzeb,
  • do dokonania niektórych czynności, np. sprzedaży nieruchomości wchodzącej do majątku wspólnego, wymagana jest zgoda drugiego małżonka.

Dla wielu małżonków ustrój ustawowy jest rozwiązaniem w pełni wystarczającym. Jeżeli jednak chcą Państwo uregulować te kwestie odmiennie, możliwe jest zawarcie umowy majątkowej, która wymaga formy aktu notarialnego.

Rodzaje intercyzy – cztery umowy majątkowe małżeńskie

Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje cztery rodzaje umów majątkowych małżeńskich.

1. Rozdzielność majątkowa

To najczęściej zawierany rodzaj intercyzy. Od chwili zawarcia umowy majątek wspólny nie powstaje – przedmioty nabyte przez każdego z małżonków wchodzą do jego majątku osobistego. Każdy z małżonków samodzielnie zarządza swoim majątkiem i rozporządza nim bez zgody drugiego małżonka. Małżonkowie mogą nadal wspólnie nabywać składniki majątku – stają się wtedy ich współwłaścicielami w częściach ułamkowych, na ogólnych zasadach prawa cywilnego.

Rozdzielność majątkową wybierają często osoby prowadzące działalność gospodarczą, małżonkowie o znacznie zróżnicowanym stanie majątkowym, a także osoby zawierające kolejny związek małżeński.

2. Rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków

W czasie trwania małżeństwa ustrój ten funkcjonuje tak samo jak rozdzielność majątkowa. Różnica ujawnia się w chwili ustania rozdzielności, np. w wyniku rozwodu lub śmierci małżonka. Porównuje się wtedy przyrost wartości majątku każdego z małżonków (tzw. dorobek), a małżonek, którego dorobek jest mniejszy, może żądać wyrównania – co do zasady do wysokości połowy różnicy.

Rozwiązanie to zabezpiecza interesy małżonka, który np. ograniczył aktywność zawodową na rzecz prowadzenia domu i wychowania dzieci, przy jednoczesnym zachowaniu samodzielności majątkowej obojga małżonków.

3. Rozszerzenie wspólności majątkowej

Wspólność majątkowa zostaje utrzymana, a do majątku wspólnego włącza się składniki, które w ustroju ustawowym należałyby do majątku osobistego – najczęściej nieruchomość nabytą przez jednego z małżonków przed ślubem. Przepisy wyłączają jednak niektóre składniki majątku z możliwości rozszerzenia, m.in. przedmioty, które przypadną małżonkowi w przyszłości z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny.

4. Ograniczenie wspólności majątkowej

Wspólność majątkowa zostaje utrzymana, lecz określone składniki majątku zostają z niej wyłączone – np. przedsiębiorstwo, udziały w spółce lub wskazana nieruchomość. W pozostałym zakresie stosuje się zasady wspólności ustawowej.

Ustroje majątkowe małżeńskie – zestawienie

Ustrój majątkowyMajątek wspólnyMajątek osobisty
Wspólność ustawowa (brak umowy)przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwaprzedmioty nabyte przed małżeństwem, spadki, darowizny
Rozszerzenie wspólnościjak przy wspólności ustawowej oraz składniki wskazane w umowiepozostały majątek osobisty
Ograniczenie wspólnościjak przy wspólności ustawowej, z wyłączeniem składników wskazanych w umowiemajątek osobisty oraz składniki wyłączone umową
Rozdzielność majątkowanie powstajecały majątek każdego z małżonków
Rozdzielność z wyrównaniem dorobkównie powstajecały majątek każdego z małżonków; przy ustaniu ustroju – rozliczenie dorobków

Intercyza przed ślubem czy w trakcie małżeństwa?

Intercyza przed ślubem

Umowę majątkową mogą zawrzeć również osoby, które dopiero zamierzają wstąpić w związek małżeński. Umowa wywołuje wtedy skutki z dniem zawarcia małżeństwa, a wspólność ustawowa w ogóle nie powstaje. Termin w kancelarii warto ustalić z odpowiednim wyprzedzeniem przed datą ślubu.

Intercyza w trakcie małżeństwa

Umowę można zawrzeć w każdym czasie trwania małżeństwa. Wywołuje ona jednak skutki wyłącznie na przyszłość – nie jest możliwe nadanie jej mocy wstecznej.

Rozdzielność majątkową z datą wsteczną może ustanowić wyłącznie sąd. Na żądanie jednego z małżonków, z ważnych powodów, sąd może orzec rozdzielność majątkową, a w wyjątkowych wypadkach – z datą wcześniejszą niż dzień wytoczenia powództwa (art. 52 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Umowa zawarta przed notariuszem zawsze działa od dnia jej zawarcia.

W przypadku ustanowienia rozdzielności majątkowej w czasie trwania małżeństwa dotychczasowy majątek wspólny pozostaje współwłasnością obojga małżonków, co do zasady w równych udziałach. Podziału majątku wspólnego można dokonać w formie aktu notarialnego – również w tym samym akcie, w którym zawierana jest intercyza – albo w terminie późniejszym.

Zmiana i rozwiązanie intercyzy

Umowa majątkowa może zostać w każdym czasie zmieniona lub rozwiązana – również w formie aktu notarialnego. Po rozwiązaniu umowy w czasie trwania małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowią inaczej.

Intercyza – najczęściej zadawane pytania

Czy po ustanowieniu rozdzielności małżonkowie nadal mają obowiązek wspólnego utrzymywania rodziny?

Tak. Umowa majątkowa reguluje wyłącznie kwestie przynależności składników majątku. Obowiązek przyczyniania się do zaspokajania potrzeb rodziny, w tym dzieci, pozostaje bez zmian.

Czy intercyza wpływa na dziedziczenie?

Umowa majątkowa nie pozbawia małżonka prawa do dziedziczenia – dziedziczy on na ogólnych zasadach. Ma ona natomiast wpływ na skład spadku: w ustroju rozdzielności nie wydziela się udziału w majątku wspólnym.

Czy rozdzielność majątkowa chroni przed długami drugiego małżonka?

W znacznym zakresie tak, jednak wyłącznie na przyszłość. Wobec osób trzecich, w tym wierzycieli, małżonek może powołać się na umowę tylko wtedy, gdy jej zawarcie i rodzaj były im wiadome. Dlatego warto informować o niej bank i kontrahentów. Umowa nie zwalnia z odpowiedzialności za zobowiązania powstałe przed jej zawarciem.

Czy po intercyzie można rozliczać PIT wspólnie z małżonkiem?

Wspólne rozliczenie PIT wymaga pozostawania we wspólności majątkowej przez cały rok podatkowy. Ustanowienie rozdzielności w ciągu roku wyklucza więc co do zasady wspólne rozliczenie za ten rok. Warto uwzględnić tę okoliczność przy wyborze terminu zawarcia umowy.

Czy przy podpisaniu intercyzy muszą być obecni oboje małżonkowie?

Umowę zawierają oboje małżonkowie (lub oboje przyszli małżonkowie). Małżonek może działać przez pełnomocnika, przy czym pełnomocnictwo musi zostać udzielone w formie aktu notarialnego.

Co w sytuacji, gdy małżonkowie mają różne obywatelstwa lub mieszkają za granicą?

W takich przypadkach w akcie notarialnym można dodatkowo dokonać wyboru prawa właściwego dla stosunków majątkowych małżeńskich. Prosimy o zasygnalizowanie tej okoliczności przy pierwszym kontakcie z kancelarią.

Jak wygląda zawarcie intercyzy u notariusza?

Umowa majątkowa małżeńska wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

  1. Ustalenie terminu – telefonicznie lub drogą elektroniczną. Prosimy o wskazanie, jaki rodzaj umowy Państwo rozważają oraz czy ma zostać dokonany również podział majątku wspólnego. W razie wątpliwości notariusz wyjaśni różnice między poszczególnymi ustrojami.
  2. Dokumenty – dowody osobiste lub paszporty obojga stron, a w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim również odpis aktu małżeństwa. Przy podziale nieruchomości niezbędny jest ponadto numer księgi wieczystej oraz dokument nabycia.
  3. Podpisanie aktu – notariusz odczytuje akt, udziela wyjaśnień i odpowiada na pytania stron, po czym akt zostaje podpisany.
  4. Wypisy aktu – każdy z małżonków otrzymuje wypis aktu notarialnego, który może przedstawić np. w banku, urzędzie skarbowym lub kontrahentom.

Ile kosztuje intercyza u notariusza?

Maksymalna stawka wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy majątkowej małżeńskiej wynosi 400 zł netto (powiększona o podatek VAT 23%) i nie zależy od wartości majątku małżonków. Do tej kwoty dolicza się opłatę za wypisy. Jeżeli w tym samym akcie dokonywany jest podział majątku wspólnego, koszt tej czynności zależy od wartości dzielonych składników – informację o nim przekazujemy przed terminem podpisania aktu. Więcej o kosztach czynności notarialnych piszemy na stronie Opłaty.

Intercyza w Krakowie – umówienie wizyty

Przed wizytą w kancelarii prosimy o telefon lub e-mail. Ustalimy termin, rodzaj umowy oraz dokumenty, które należy przygotować.

Kancelaria Notarialna Kułakowska, Solak spółka partnerska
ul. Michała Stachowicza 5/3, 30-103 Kraków (lokal na parterze budynku)
tel.: +48 12 631 82 50, tel./fax: +48 12 632 27 39, tel. kom.: +48 668 201 505
e-mail: kancelaria@notariusz.kr
poniedziałek–piątek: 9:00–18:00 (inne godziny po wcześniejszym uzgodnieniu telefonicznym)

Dojazd i parking opisujemy na stronie Kontakt.

Niniejszy artykuł ma charakter ogólnej informacji i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.

Najem okazjonalny i instytucjonalny – oświadczenie najemcy u notariusza

Umowa najmu okazjonalnego z aktem notarialnym oraz dom i klucz

Autor: notariusz Marcin Solak · Aktualizacja:

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny wymagają, aby najemca złożył u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Poniżej wyjaśniamy, czym jest ten akt notarialny, jakie dokumenty dołączyć do umowy najmu, ile maksymalnie może kosztować akt notarialny i co zrobić, gdy najemca nie wyprowadzi się po zakończeniu najmu. Na końcu znajdą Państwo wzory dokumentów do pobrania w PDF.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – szybsze odzyskanie mieszkania

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to krótki akt notarialny, który podpisuje najemca. Najemca zobowiązuje się w nim, że opuści i odda mieszkanie, gdy najem się skończy. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel nie musi wytaczać długiego procesu o eksmisję. Wystarczy, że sąd nada temu aktowi klauzulę wykonalności, a dalej sprawą zajmie się komornik.

Takie oświadczenie jest obowiązkowym załącznikiem do dwóch rodzajów umów:

  • najmu okazjonalnego, gdy mieszkanie wynajmuje osoba prywatna,
  • najmu instytucjonalnego, gdy mieszkanie wynajmuje firma, która zawodowo zajmuje się wynajmem.

Akt podpisuje tylko najemca. Właściciel nie musi przychodzić do kancelarii.

Najem okazjonalny – jakie dokumenty dołączyć do umowy?

Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel mieszkania, który jest osobą prywatną i nie prowadzi firmy zajmującej się wynajmem. Umowę zawiera się na czas określony, najdłużej na 10 lat.

Do umowy najmu okazjonalnego trzeba dołączyć trzy dokumenty:

  1. Akt notarialny z oświadczeniem najemcy. Najemca poddaje się w nim egzekucji i zobowiązuje się opróżnić i wydać mieszkanie w terminie, który wskaże mu właściciel.
  2. Wskazanie innego lokalu. Najemca podaje adres, pod którym zamieszka, jeśli będzie musiał się wyprowadzić. Może to być na przykład mieszkanie rodziców.
  3. Zgodę właściciela tego innego lokalu. Właściciel (albo inna osoba, która ma do niego prawo) oświadcza, że zgadza się na zamieszkanie u niego najemcy i osób, które z nim mieszkają.

Zgodę właściciela innego lokalu można podpisać w domu. Jeśli jednak zażąda tego wynajmujący, podpis pod zgodą musi poświadczyć notariusz. Wiele osób załatwia to od razu przy okazji wizyty najemcy w kancelarii. Wzory obu oświadczeń można pobrać poniżej.

Jeżeli w czasie trwania najmu najemca straci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem (np. rodzice sprzedadzą mieszkanie), ma 21 dni, żeby wskazać nowy lokal i dostarczyć nową zgodę jego właściciela.

Pamiętaj o urzędzie skarbowym. Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez tego zgłoszenia umowa nie korzysta z uproszczonej eksmisji.

Najem instytucjonalny – czym różni się od najmu okazjonalnego?

Najem instytucjonalny zawiera wynajmujący, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań: firma, spółka albo przedsiębiorca. Umowę zawiera się na czas określony, na piśmie pod rygorem nieważności.

Tu wystarczy jeden załącznik: akt notarialny z oświadczeniem najemcy. Najemca poddaje się w nim egzekucji, zobowiązuje się opróżnić i wydać mieszkanie w terminie wskazanym przez wynajmującego oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie eksmisji nie przysługuje mu lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe.

W odróżnieniu od najmu okazjonalnego najemca nie wskazuje innego lokalu i nie trzeba zgody żadnej dodatkowej osoby.

Wizyta u notariusza krok po kroku

Wizyta trwa zwykle kilkanaście minut. Wystarczy, że przyjdzie najemca. Jeśli najemców jest kilku (np. para), każdy składa oświadczenie osobiście.

  1. Przesłanie danych. Przed wizytą prosimy o przesłanie umowy najmu (podpisanej lub w ostatecznej wersji) i danych najemcy. Przygotujemy projekt aktu.
  2. Podpisanie aktu. Notariusz odczytuje akt, wyjaśnia jego skutki i najemca go podpisuje.
  3. Wypisy. Najemca otrzymuje wypisy aktu: jeden dla wynajmującego, który dołącza go do umowy, i ewentualnie jeden dla siebie.

Jakie dokumenty zabrać do notariusza?

  • dowód osobisty lub paszport najemcy,
  • umowa najmu albo jej ostateczny projekt (z adresem mieszkania, danymi wynajmującego i okresem najmu),
  • przy najmie okazjonalnym: wskazanie innego lokalu i zgoda jego właściciela (wzory do pobrania poniżej),
  • jeśli wynajmujący żąda notarialnego poświadczenia podpisu pod zgodą: obecność właściciela innego lokalu z dowodem osobistym.

Ile kosztuje oświadczenie najemcy u notariusza?

Maksymalne wynagrodzenie notariusza za oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji określa ustawa: to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2026 r. wynosi ono maksymalnie 480,60 zł netto (591,14 zł z VAT 23%), zarówno przy najmie okazjonalnym, jak i instytucjonalnym.

Koszty sporządzenia aktu ustalane są indywidualnie. Ogólne zasady opisujemy na stronie Opłaty.

Co jeśli najemca nie wyprowadzi się po zakończeniu najmu?

Po zakończeniu najmu wynajmujący doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia mieszkania z terminem wyprowadzki. Jeśli najemca nie opuści lokalu w tym terminie, wynajmujący składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd nie prowadzi rozprawy o eksmisję, tylko sprawdza dokumenty. Z aktem opatrzonym klauzulą wynajmujący idzie do komornika.

Przy najmie okazjonalnym najemca przeprowadza się do lokalu, który wcześniej wskazał. Przy najmie instytucjonalnym gmina nie ma obowiązku zapewnić mu lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Wzory dokumentów do najmu okazjonalnego – do pobrania (PDF)

Przy najmie okazjonalnym mogą Państwo skorzystać z naszych wzorów:

Wzory można wypełnić ręcznie. Jeżeli wynajmujący wymaga poświadczenia podpisu, zgody nie należy podpisywać przed wizytą u notariusza.

Najem okazjonalny w Krakowie – umówienie wizyty

Aby umówić termin, prosimy o telefon lub e-mail. Przed wizytą prosimy przesłać umowę najmu i dane najemcy – przygotujemy projekt aktu.

Kancelaria Notarialna Kułakowska, Solak spółka partnerska
ul. Michała Stachowicza 5/3, 30-103 Kraków (lokal na parterze budynku)
tel.: +48 12 631 82 50, tel. kom.: +48 668 201 505
e-mail: kancelaria@notariusz.kr
poniedziałek–piątek: 9:00–18:00 (inne godziny po wcześniejszym uzgodnieniu telefonicznym)

Dojazd i parking opisujemy na stronie Kontakt.

Poświadczenie dziedziczenia u notariusza – krok po kroku

Akt poświadczenia dziedziczenia i schemat drzewa rodzinnego spadkobierców

Autor: notariusz Marcin Solak · Aktualizacja:

Akt poświadczenia dziedziczenia to sposób na formalne potwierdzenie, kto dziedziczy po zmarłym – bez sprawy w sądzie. Poniżej wyjaśniamy, kto musi przyjść do notariusza, jakie dokumenty przygotować, co zrobić, gdy spadkobiercy mieszkają w różnych miastach, i jakie terminy obowiązują po wizycie w kancelarii.

Spadek u notariusza zamiast w sądzie

Po śmierci bliskiej osoby trzeba formalnie potwierdzić, kto po niej dziedziczy. Bez tego nie sprzedadzą Państwo mieszkania, nie przerejestrują samochodu ani nie zamkną konta w banku.

Można to zrobić w sądzie (postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku) albo u notariusza. U notariusza całą sprawę zwykle załatwia się podczas jednej wizyty. Notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia i od razu rejestruje go w elektronicznym Rejestrze Spadkowym. Od tej chwili akt działa tak samo jak prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Kto musi przyjść do notariusza?

Do notariusza muszą przyjść wszystkie osoby, które mogą być spadkobiercami. Chodzi zarówno o osoby wskazane w testamencie, jak i o rodzinę, która dziedziczyłaby bez testamentu (z ustawy). Jeśli nie wiedzą Państwo, kogo to dotyczy, pomożemy to ustalić przez telefon.

Każdy musi stawić się osobiście. Nie można wysłać pełnomocnika. Wynika to z tego, że spadkobiercy składają przed notariuszem oświadczenia o rodzinie zmarłego i o testamentach, pod rygorem odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdy. Takie oświadczenie o własnej wiedzy może złożyć tylko ta osoba, która tę wiedzę ma.

Jeżeli któryś ze spadkobierców nie może przyjechać do Krakowa, nie oznacza to, że trzeba iść do sądu. Opisujemy to w następnej części.

Kto dziedziczy? Sprawdź krąg spadkobierców ustawowych

Poniższe narzędzie pomaga wstępnie ustalić, kto jest spadkobiercą ustawowym zgodnie z Kodeksem cywilnym i jakie dokumenty warto przygotować do aktu poświadczenia dziedziczenia. Wystarczy odpowiedzieć na pytania o testament i rodzinę osoby zmarłej – wynik i lista dokumentów pojawią się od razu. Ostateczny krąg spadkobierców ustala notariusz na podstawie dokumentów i oświadczeń złożonych w kancelarii.

Spadkobiercy w różnych miastach – projekt protokołu dziedziczenia

Spadkobiercy nie muszą spotkać się u jednego notariusza w tym samym dniu. Przepisy pozwalają przygotować projekt protokołu dziedziczenia, który każdy może potwierdzić u notariusza najbliżej swojego miejsca zamieszkania.

Przykład: syn mieszka w Krakowie, a córka w Gdańsku.

  1. Syn przychodzi do naszej kancelarii z dokumentami. Na jego wniosek i przy jego udziale sporządzamy projekt protokołu dziedziczenia.
  2. Córka idzie do dowolnego notariusza w Gdańsku. Tam oświadcza, że dane w projekcie są prawdziwe, i zgadza się na spisanie protokołu według tego projektu.
  3. Gdy wszyscy spadkobiercy złożą takie oświadczenia, spisujemy protokół dziedziczenia i sporządzamy akt poświadczenia dziedziczenia. Wystarczy, że będzie przy tym obecny jeden spadkobierca.

To rozwiązanie nie zastępuje osobistego stawiennictwa. Każdy spadkobierca nadal składa oświadczenie sam, tyle że u notariusza w swoim mieście, a nie w Krakowie. Notariusz w drugim mieście pobiera osobne wynagrodzenie za swoją czynność.

Poświadczenie dziedziczenia krok po kroku

  1. Kontakt z kancelarią. Dzwonią Państwo lub piszą do nas. Ustalamy, kto powinien przyjść i jakie dokumenty przygotować. Najlepiej przesłać nam wcześniej skany dokumentów, żeby w dniu wizyty niczego nie brakowało.
  2. Sprawdzenie rejestrów. Przed spotkaniem notariusz sprawdza w Notarialnym Rejestrze Testamentów, czy zmarły zostawił testament notarialny, oraz w Rejestrze Spadkowym, czy nikt wcześniej nie poświadczył już dziedziczenia.
  3. Otwarcie testamentu. Jeśli istnieje testament, notariusz go otwiera i ogłasza. Odręczny testament trzeba przynieść w oryginale.
  4. Przyjęcie lub odrzucenie spadku. Spadkobiercy oświadczają, czy przyjmują spadek wprost, z ograniczeniem odpowiedzialności za długi (z dobrodziejstwem inwentarza), czy go odrzucają. Na takie oświadczenie jest 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedzieli się Państwo o spadku. Po tym terminie spadek uważa się za przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza.
  5. Protokół dziedziczenia. Wszyscy spadkobiercy (lub ich oświadczenia z projektu protokołu) składają oświadczenia: kto jest w rodzinie zmarłego, czy są testamenty, czy sprawa nie toczy się już w sądzie. Notariusz uprzedza o odpowiedzialności karnej za nieprawdziwe oświadczenia.
  6. Akt poświadczenia dziedziczenia. Notariusz sporządza akt, wszyscy go podpisują, a notariusz od razu wpisuje go do Rejestru Spadkowego. Od tej chwili akt działa jak prawomocne postanowienie sądu.
  7. Wypisy. Każdy spadkobierca otrzymuje wypisy aktu, które przedstawia w banku, urzędzie, spółdzielni czy wydziale komunikacji.

Całość zajmuje zwykle jedną wizytę.

Ile kosztuje poświadczenie dziedziczenia u notariusza?

Koszt zależy od liczby spadkobierców i potrzebnych czynności (np. otwarcie testamentu, oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku, liczba wypisów). Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, a dokładną kwotę podajemy przy umawianiu terminu. Ogólne zasady opisujemy na stronie Opłaty.

Dokumenty do poświadczenia dziedziczenia

Na wizytę prosimy przynieść oryginały lub odpisy z urzędu stanu cywilnego. Lista może być krótsza lub dłuższa w zależności od sytuacji rodzinnej, dlatego warto ją wcześniej z nami uzgodnić. Dokumenty potrzebne do innych czynności znajdą Państwo w zakładce Dokumenty.

Dotyczące osoby zmarłej

  • odpis skrócony aktu zgonu,
  • numer PESEL zmarłego (konieczny do aktu i do wpisu w Rejestrze Spadkowym),
  • informacja o ostatnim miejscu zamieszkania,
  • numery ksiąg wieczystych, jeśli zmarły miał mieszkanie, dom, działkę lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • informacja, czy w skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne,
  • testament, jeśli istnieje: odręczny w oryginale, notarialny w wypisie.

Dotyczące spadkobierców

  • dowód osobisty lub paszport każdej osoby,
  • dzieci i wnuki zmarłego: odpisy skrócone aktów urodzenia,
  • mąż lub żona zmarłego: odpis skrócony aktu małżeństwa,
  • osoby, które zmieniły nazwisko (np. po ślubie): odpis skrócony aktu małżeństwa.

Dotyczące innych członków rodziny

  • jeśli ktoś, kto mógłby dziedziczyć, zmarł wcześniej (np. syn zmarłego): jego akt zgonu,
  • jeśli ktoś odrzucił spadek: wypis aktu notarialnego z oświadczeniem albo potwierdzenie z sądu.

Kiedy notariusz nie może poświadczyć dziedziczenia?

Notariusz nie może poświadczyć dziedziczenia, a sprawa musi trafić do sądu, gdy:

  • spadkobiercy nie zgadzają się co do tego, kto dziedziczy, lub spierają się o testament,
  • nie wszyscy spadkobiercy mogą lub chcą złożyć oświadczenia, także przez projekt protokołu,
  • zmarły zostawił testament ustny albo inny testament szczególny,
  • spadkodawca zmarł przed 1 lipca 1984 r. (wtedy sprawę rozpatruje wyłącznie sąd),
  • sąd wydał już postanowienie w tej sprawie albo sprawa toczy się w sądzie.

W takich przypadkach podpowiemy, jak przygotować wniosek do sądu.

Co dalej po akcie poświadczenia dziedziczenia?

Wpis spadkobierców do księgi wieczystej

Jeśli w spadku jest mieszkanie, dom, działka lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, trzeba wpisać spadkobierców do księgi wieczystej. Od 17 marca 2026 r. notariusz może na Państwa prośbę od razu wysłać elektronicznie wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Nie trzeba już samodzielnie chodzić do sądu. Wystarczy przygotować numery ksiąg wieczystych.

Zgłoszenie spadku w urzędzie skarbowym

Najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) jest zwolniona z podatku od spadku, ale tylko pod warunkiem zgłoszenia spadku na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Przekroczenie tego terminu może oznaczać utratę zwolnienia. Pozostali spadkobiercy składają deklarację SD-3 w ciągu miesiąca.

Poświadczenie dziedziczenia w Krakowie – umówienie wizyty

Zanim przyjdą Państwo do kancelarii, prosimy o telefon lub e-mail. Wspólnie ustalimy, kto musi się stawić, jakie dokumenty przygotować i czy warto skorzystać z projektu protokołu dziedziczenia.

Kancelaria Notarialna Kułakowska, Solak spółka partnerska
ul. Michała Stachowicza 5/3, 30-103 Kraków (lokal na parterze budynku)
tel.: +48 12 631 82 50, tel./fax: +48 12 632 27 39, tel. kom.: +48 668 201 505
e-mail: kancelaria@notariusz.kr
poniedziałek–piątek: 9:00–18:00 (inne godziny po wcześniejszym uzgodnieniu telefonicznym)

Dojazd i parking opisujemy na stronie Kontakt.

Czynności w Kancelarii

Akt notarialny z pieczęcią notariusza i waga sprawiedliwości

Autor: notariusz Marcin Solak · Aktualizacja:

Zgodnie z art. 79 ustawy Prawo o notariacie kancelaria notarialna to miejsce, w którym notariusze sporządzają:
  • akty notarialne (umowy sprzedaży nieruchomości, testamenty)
  • umowy spółek oraz inne którym strony chcą nadać formę aktu notarialnego,
  • akty poświadczenia dziedziczenia;
  • poświadczenia;
  • protesty weksli i czeków;
  • wypisy, odpisy i wyciągi dokumentów;
  • projekty aktów, oświadczeń i innych dokumentów.
W Kancelarii notarialnej notariuszom wolno ponadto:
  • spisywać protokoły (m. in. zgromadzeń wspólników, zebrań wspólnot mieszkaniowych);
  • przyjmować na przechowanie dokumenty, pieniądze i papiery wartościowe;
  • dokonywać innych czynności wynikających z przepisów prawa.
Notariusze są osobami zaufania publicznego i korzystają z ochrony, jaka na mocy polskiego prawa przysługuje funkcjonariuszom publicznym (art. 2 § 1 ustawy Prawo o notariacie). Udając się do miejsca, jakim jest Kancelaria notarialna mają więc Państwo pewność, że Państwa dane są należycie chronione, a dokonywane czynności nabywają charakteru dokumentów urzędowych (art. 2 § 2 przywołanej ustawy). Przed umówieniem terminu na dokonanie czynności notarialnej prosimy o kontakt telefoniczny lub mailowy w celu ustalenia listy koniecznych do dokonania konkretnej czynności dokumentów albo osobiste spotkanie w naszej Kancelarii Notarialnej, na którym otrzymają Państwo szczegółowe wyjaśnienia dotyczące przedstawionego problemu prawnego wraz z pisemną listą koniecznych dokumentów. Informacja ta jest bezpłatna. Za dokonanie czynności notarialnej notariuszom przysługuje wynagrodzenie, którego maksymalną wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz.U. nr 148, poz. 1564 ze zm). Zgodnie z art. 7 Ustawy prawo o notariacie notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od spadku i darowizn, jak również pobiera opłatę sądową za dokonanie wpisów w księdze wieczystej.

Sprzedaż działki u notariusza – przebieg i dokumenty

Akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej i mapa działek

Autor: notariusz Marcin Solak · Aktualizacja:

Sprzedaż działki u notariusza – zarówno działki niezabudowanej, jak i nieruchomości gruntowej z domem – wymaga zebrania więcej dokumentów niż sprzedaż mieszkania. Poniżej opisujemy, jak przebiega sprzedaż działki krok po kroku, jakie dokumenty przygotowuje sprzedający i kupujący, jakie zasady obowiązują przy działce rolnej i leśnej (KOWR, Lasy Państwowe), jak sprzedać działkę z hipoteką oraz jakie podatki i obowiązki pojawiają się po podpisaniu aktu notarialnego.

Umowa sprzedaży działki wymaga aktu notarialnego

Umowa sprzedaży działki, także zabudowanej domem, jest ważna tylko w formie aktu notarialnego. Notariusz sprawdza księgę wieczystą i dokumenty dotyczące działki, przygotowuje umowę, wyjaśnia ją stronom, pobiera podatek i opłaty oraz wysyła elektronicznie wniosek do księgi wieczystej.

Przy działce dokumentów jest więcej niż przy sprzedaży mieszkania. Trzeba wykazać m.in., jak działka jest oznaczona w ewidencji gruntów, co przewiduje dla niej plan miejscowy i czy komuś (gminie, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Lasom Państwowym) nie przysługuje prawo pierwokupu.

Sprzedaż działki u notariusza krok po kroku

  1. Umowa przedwstępna (jeśli strony jej potrzebują). Gdy kupujący czeka na kredyt, podział geodezyjny lub decyzję o warunkach zabudowy, strony często zawierają umowę przedwstępną z zadatkiem. Zawarta u notariusza pozwala każdej stronie sądownie domagać się zawarcia umowy sprzedaży. Roszczenie kupującego można też wpisać do księgi wieczystej działki (opłata sądowa 150 zł). Wpis działa wobec każdego późniejszego nabywcy i ma pierwszeństwo przed prawami wpisanymi później, np. hipotekami. Po zawarciu umowy sprzedaży roszczenie się wykreśla; jeśli do sprzedaży nie dojdzie, potrzebna jest zgoda kupującego albo wyrok sądu.
  2. Kontakt z kancelarią. Podają nam Państwo numer księgi wieczystej, numer działki, dane stron, cenę i sposób zapłaty. Prosimy o przesłanie skanów dokumentów wymienionych niżej.
  3. Sprawdzenie działki. Notariusz sprawdza księgę wieczystą, ewidencję gruntów i plan miejscowy: kto jest właścicielem, czy są hipoteki lub służebności, czy działka ma dostęp do drogi publicznej i czy komuś przysługuje prawo pierwokupu.
  4. Projekt aktu. Przesyłamy projekt obu stronom, a przy kredycie także do banku kupującego.
  5. Podpisanie aktu. Obie strony przychodzą z dowodami osobistymi. Notariusz odczytuje akt i wyjaśnia jego treść. W akcie zapisuje się cenę, termin i sposób zapłaty oraz termin wydania działki.
  6. Wniosek do księgi wieczystej. W dniu podpisania notariusz wysyła elektronicznie wniosek o wpisanie kupującego jako właściciela, a przy kredycie także o wpis hipoteki banku.
  7. Wydanie działki. Sprzedający przekazuje działkę (a przy domu także klucze) w terminie z umowy, zwykle po otrzymaniu całej ceny.

Dokumenty do sprzedaży działki niezabudowanej

Zawsze potrzebne

  • dowód osobisty lub paszport,
  • numer księgi wieczystej (odpis nie jest potrzebny, notariusz pobiera go sam),
  • dokument, na podstawie którego sprzedający stał się właścicielem: akt notarialny kupna lub darowizny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, decyzja administracyjna,
  • wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej, osobno dla każdej sprzedawanej działki (wydaje starostwo powiatowe, w Krakowie Urząd Miasta),
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie; jeśli planu nie ma: zaświadczenie o jego braku i ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy,
  • zaświadczenie z urzędu gminy, czy działka leży na obszarze rewitalizacji, a jeśli tak, czy gminie przysługuje prawo pierwokupu (w Krakowie notariusz sprawdza to sam na podstawie uchwały Rady Miasta i zaświadczenie nie jest potrzebne),
  • zaświadczenie starosty, czy działka jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (od tego zależy prawo pierwokupu Lasów Państwowych).

W szczególnych sytuacjach

  • działka otrzymana w spadku: zaświadczenie z urzędu skarbowego o zapłacie podatku od spadków i darowizn albo o zwolnieniu z niego; najbliższej rodzinie zmarłego (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) wystarczy potwierdzenie zgłoszenia nabycia spadku w terminie na formularzu SD-Z2; przy darowiźnie dokonanej aktem notarialnym zaświadczenie nie jest potrzebne,
  • działka powstała z podziału geodezyjnego: decyzja lub zawiadomienie o podziale i mapa z projektem podziału,
  • sprzedający w związku małżeńskim: przy majątku wspólnym do notariusza przychodzą oboje małżonkowie; przy rozdzielności majątkowej potrzebna jest umowa majątkowa lub wyrok sądu,
  • sprzedający po rozwodzie: wyrok rozwodowy i dokument podziału majątku,
  • działka z hipoteką: zaświadczenie z banku (więcej w części Sprzedaż działki z hipoteką),
  • sprzedający jest przedsiębiorcą lub czynnym podatnikiem VAT: informacja, czy sprzedaż podlega VAT (wtedy kupujący nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych).

Nie każdy dokument będzie potrzebny w Państwa sprawie. Listę ustalimy przy pierwszym kontakcie. Dokumenty potrzebne do innych czynności znajdą Państwo w zakładce Dokumenty.

Sprzedaż działki z domem – dodatkowe dokumenty

Oprócz dokumentów wymienionych wyżej sprzedający przygotowuje:

  • świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, nie starsze niż 10 lat; sprzedający ma obowiązek przekazać je kupującemu,
  • dokument potwierdzający oddanie budynku do użytkowania: ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy wraz z zaświadczeniem nadzoru budowlanego, że nie wniósł sprzeciwu; przy starszych budynkach, dla których takich dokumentów nie ma, ustalimy wspólnie, czym je zastąpić,
  • wypis z rejestru budynków (zwykle wydawany razem z wypisem z rejestru gruntów),
  • zaświadczenie z urzędu gminy, że nikt nie jest zameldowany w budynku (zwykle wymaga go kupujący).

Dom w trakcie budowy

Zamiast odbioru potrzebne są pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy, projekt i dziennik budowy, a jeśli kupujący ma kontynuować budowę, także zgoda sprzedającego na przeniesienie na niego pozwolenia na budowę.

Sprzedaż działki rolnej lub leśnej

Sprzedaż działki rolnej (np. oznaczonej w planie miejscowym jako teren rolny) podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. To, jakie zasady obowiązują, zależy przede wszystkim od powierzchni działki:

  • poniżej 0,3 ha: nie ma żadnych dodatkowych ograniczeń; sprzedaż przebiega tak samo jak sprzedaż zwykłej działki,
  • od 0,3 ha do 0,99 ha: działkę może kupić każdy, ale Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przysługuje prawo pierwokupu; wtedy zawiera się najpierw umowę sprzedaży warunkowej, notariusz zawiadamia KOWR, a po upływie miesiąca od zawiadomienia, jeśli KOWR nie skorzysta z pierwokupu, strony podpisują drugą umowę przenoszącą własność,
  • od 1 ha: kupujący, który nie jest rolnikiem indywidualnym ani osobą bliską sprzedającego (np. małżonkiem, dzieckiem, rodzeństwem) i nie korzysta z innego wyjątku z ustawy, potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wydawanej w drodze decyzji przed zawarciem umowy; kupujący może być też zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego na tej działce przez 5 lat i nie może jej w tym czasie sprzedać.

Działka leśna – prawo pierwokupu Lasów Państwowych

Jeśli działka jest w całości lub w części lasem albo jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, prawo pierwokupu może przysługiwać Lasom Państwowym. Procedura wygląda podobnie: umowa warunkowa, zawiadomienie i umowa przenosząca własność. Prawo to nie przysługuje m.in. przy sprzedaży osobie bliskiej.

Przy działce rolnej lub leśnej prosimy o wcześniejszy kontakt. Sprawdzimy, czy i jakie ograniczenia dotyczą Państwa transakcji, zanim strony umówią się co do terminów.

Sprzedaż działki z hipoteką

Działkę z hipoteką można sprzedać bez wcześniejszej spłaty kredytu. Kredyt spłaca się z ceny.

Sprzedający przygotowuje zaświadczenie (promesę) z banku z aktualną kwotą zadłużenia, numerem rachunku do spłaty i zobowiązaniem banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie. Część ceny kupujący wpłaca bezpośrednio do banku sprzedającego, a resztę sprzedającemu. Jeśli kwota przekazana do banku okaże się za mała, sprzedający dopłaca różnicę.

Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Sprzedający przekazuje ją kupującemu, który jako nowy właściciel składa wniosek o wykreślenie (opłata sądowa 100 zł). Przy hipotece przymusowej (np. na rzecz urzędu skarbowego lub ZUS) cenę wpłaca się do depozytu notarialnego, a notariusz wypłaca kwotę dla wierzyciela dopiero po uzyskaniu jego zgody na wykreślenie hipoteki.

Kupno działki – dokumenty, które przynosi kupujący

  • dowód osobisty lub paszport (cudzoziemcy: paszport albo dokument tożsamości kraju UE),
  • informacja o stanie cywilnym; przy rozdzielności majątkowej: umowa majątkowa lub wyrok sądu,
  • jeśli kupujący w związku małżeńskim kupuje działkę do majątku osobistego: informacja o źródle pieniędzy,
  • przy działce rolnej: dokumenty potwierdzające status rolnika indywidualnego (np. zaświadczenie z gminy o osobistym prowadzeniu gospodarstwa) albo zgoda KOWR,
  • jeśli kupujący działa przez pełnomocnika: pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego.

Zakup działki na kredyt

Gdy kupujący bierze kredyt, przed podpisaniem aktu potrzebujemy z banku umowy kredytu, oświadczenia banku o ustanowieniu hipoteki (z kwotą hipoteki i danymi do wpisu) oraz informacji o sposobie wypłaty kredytu.

Zakup działki przez cudzoziemca

Obywatele i firmy z Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii kupują działki bez zezwolenia. Pozostali cudzoziemcy co do zasady potrzebują zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji; ustawa przewiduje od tego wyjątki, które sprawdzimy w konkretnej sprawie. Jeżeli kupujący lub sprzedający nie zna języka polskiego, akt podpisuje się w obecności tłumacza przysięgłego. Tłumacza prosimy uzgodnić z nami przy ustalaniu terminu.

Koszty i podatki przy sprzedaży działki

Koszty aktu zwykle ponosi kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej. Notariusz pobiera je w dniu podpisania aktu. Składają się na nie taksa notarialna (zależna od ceny, z VAT), opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny. Gdy sprzedaż podlega VAT (np. sprzedawca jest przedsiębiorcą), podatku od czynności cywilnoprawnych zwykle się nie płaci. Dokładne koszty podamy przy przygotowaniu projektu aktu. Ogólne zasady opisujemy na stronie Opłaty.

Podatek dochodowy sprzedającego

Jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym sprzedający nabył działkę (a przy budynku także od końca roku jego wybudowania), od dochodu trzeba zapłacić 19% podatku (PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku). Przy działce ze spadku 5 lat liczy się od końca roku, w którym działkę nabył zmarły. Podatku można uniknąć, przeznaczając pieniądze na własne cele mieszkaniowe (tzw. ulga mieszkaniowa). Szczegóły warto omówić z doradcą podatkowym.

Po podpisaniu aktu notarialnego

Sprzedający

Wydaje działkę w terminie z umowy, przy domu rozwiązuje umowy na media albo przenosi je na kupującego, składa w gminie korektę informacji o podatku od nieruchomości, a przy hipotece odbiera z banku zgodę na jej wykreślenie i przekazuje ją kupującemu.

Kupujący

W ciągu 14 dni składa w gminie informację o podatku od nieruchomości (przy działce rolnej także o podatku rolnym lub leśnym), zgłasza się do dostawców mediów, a przy hipotece sprzedającego składa wniosek o jej wykreślenie.

Wpis w księdze wieczystej trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, ale kupujący jest właścicielem od chwili podpisania aktu (przy umowie warunkowej: od podpisania umowy przenoszącej własność).

Sprzedaż działki w Krakowie – umówienie wizyty

Aby ustalić termin i listę dokumentów, prosimy o telefon lub e-mail.

Kancelaria Notarialna Kułakowska, Solak spółka partnerska
ul. Michała Stachowicza 5/3, 30-103 Kraków (lokal na parterze budynku)
tel.: +48 12 631 82 50, tel. kom.: +48 668 201 505
e-mail: kancelaria@notariusz.kr
poniedziałek–piątek: 9:00–18:00 (inne godziny po wcześniejszym uzgodnieniu telefonicznym)

Dojazd i parking opisujemy na stronie Kontakt.